A Promessa de Compra e Venda e a execução coativa

A Promessa de Compra e Venda e a execução coativa

Mauricio Wagner Batista Carlos
Advogado

A promessa de compra e venda é definida como uma espécie de contrato preliminar no qual as partes, ou apenas uma, firmam um compromisso de celebrar um contrato definitivo de compra e venda.

Para compreender este modelo de contrato preliminar, devemos analisá-lo sob dois ângulos, o primeiro como uma relação obrigacional, e o segundo, como direito real à aquisição, tendo em vista, os artigos no código civil que regem os institutos, os que tratam do contrato preliminar (art. 462/466, e outro, a promessa de compra e venda, tem a sua referência descrita em dois artigos no capítulo do Livro de Direito das Coisas (art. 1417/1418, CC).
E anteriormente, tem-se no Decreto-Lei nº. 58/37 e a Lei 6766/79 uma leitura que versava sobre a promessa de compra e venda, especificamente sobre loteamentos rurais e urbanos. Sendo que, a Lei do parcelamento do solo urbano revogou o DL nº. 58/37, no que se refere ao loteamento urbano. Portanto, agora o instituto está codificado como norma geral.

Nas relações obrigacionais, com características das relações interpessoais, que tem por objeto as prestações, admite-se que o promissário-comprador se vincula com a obrigação de dar, através de pagamentos sucessivos, com objetivo de integralizar a totalidade da obrigação com o promitente-vendedor. E este por sua vez assume uma obrigação de fazer, também de natureza obrigacional, uma obrigação de fazer, - e assim, a formação do contrato definitivo pela entrega da coisa, ou seja, a outorga de uma escritura definitiva de compra e venda em prol do promissário-comprador.

Uma vez realização a obrigação de dar, o promitente-comprador notificará o promitente vendedor a realizar a prestação prometida (outorga da escritura) e, esgotado o prazo legal para realiza-la, o promitente-comprador e, oriundo do próprio contrato e independe de registro, através do instituto da adjudicação compulsória em caso de recusa do promitente-vendedor, buscará por ato jurisdicional e, com a sentença a realização da obrigação, por meio de uma execução especifica da obrigação de fazer, a assim, poderá registrar o título almejado.

No contrato de compromisso de compra e venda não existe possibilidade de exercício de direito de arrependimento, trata-se um contrato preliminar impróprio. E com a prova do pagamento do preço, para compromitente comprador não haverá um segundo acordo de vontades, já que o adimplemento integral é justificativa para o registro do direito de propriedade. Neste sentido, o art. 41, da Lei nº 6.766/79 aduz que “...o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de compra e venda definitivamente firmado”.

E no mesmo sentido, temos a Súmula no 166 do STF, “é inadmissível o arrependimento do compromisso de compra e venda ao regime do Decreto-Lei no 58”. E esta leitura se extrai do texto do art. 25 da Lei no 6.766/79.

No entanto, a promessa de compra e venda como direito real à aquisição define-se quando o instrumento particular ou público da promessa é objeto de registro em Cartório (art. 1.417, CC). Cujo objetivo é proteger o promitente-comprador contra futuras alienações ou ônus, gozando do direito de sequela e da oponibilidade erga omnes. Porém, esta pretensão somente se dará quando o promissário-comprador realizar a totalidade das prestações, ou seja, o pagamento integral do preço. Mas antes do adimplemento integral, o direito ainda não será integralizado, portanto, não impedirá uma eventual alienação do bem pelo promitente vendedor ao um terceiro, pois ainda tem consigo a titularidade do bem. E assim, isto vier a suceder, restará ao promitente-comprador, em face da evicção, uma demanda de perdas e danos em face do promitente-vendedor.

Observa-se, se o registro preventivo da promessa de compra e venda não for capaz de obstar qualquer ato de disposição do promitente-vendedor, não o torna inalienável, mas será mais que suficiente para manchar de má-fé o terceiro adquirente.

Todavia, se o registro da promessa de compra e venda for anterior ao ato dispositivo, o promitente-comprador conseguirá resguardar o seu crédito através do direito de sequela, diante da ineficácia relativa da alienação praticada pelo promitente vendedor em favor de terceiros, dando-se assim, a possibilidade do promitente-comprador inserir o terceiro no pólo passivo da ação de adjudicação ou da outorga da escritura.

A rigor o promitente comprador obtém do juízo uma sentença constitutiva, declarando-o investido da execução do contrato, produzindo a sentença o efeito da declaração não emitida. É a redação dos artigos 642 e 643 e parágrafo do atual Código de Processo Civil.

Em conclusão, pode-se afirmar que da chamada fungibilidade da declaração de vontade decorrem certos efeitos, notadamente, o de se sujeitar o promitente aos efeitos coativos de um provimento jurisdicional que produz o mesmo efeito se a declaração fosse regularmente cumprida.

Bibliografia:
Machado, Antônio Cláudio da Costa Machado e Chinellato, Silmara Juny. Código Civil Interpretado, 3ª ed. – Barueri, SP., editora Manole, 2010.
Machado, Antônio Cláudio da Costa Machado. Código de Processo Civil Interpretado, 6ª ed. – Barueri, SP., editora Manole, 2007.
Azevedo Júnior, José Osório de. O Compromisso e a compra e venda, p. 455. In O novo código civil. Estudos em homenagem ao Prof. Miguel Reale. LTR. 2002.
Viana, Marco Aurélio. Comentários ao novo código civil. Direitos reais, p. 694. Editora Forense, 2003.
Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. – 5ª ed.- São Paulo/SP.: Editora Atlas, 2005.